购房心得

两年前就想策划此选题，可当时市场火爆得近乎疯狂，房子一天一个价，那会儿提买现房的观念显然不合时宜。一年前也策划了此选题，当时市场在政策调控下一片萧条，没人买房更没人关注到这类问题，于是又搁置了。今年市场归于理性，从“租售情报咨询服务中心的购房者意见反馈来看，大家都愿意接受一些新的购房观念和参考。细数下来，目前沪上至少有134 个在售的现房楼盘，此时明确提出“买房就要买现房的观念，天时、地利、人和。

买房就要买现房
    中国人传统观念里讲究“一手交钱、一手交货，可现实却是，越是大宗商品，就越不遵守这一传统：买了车要等，几周或几月；买房更是要等，一年甚至更长。开发商垄断卖方市场，购房者总不能参与到市场游戏规则的制定当中，我们从无奈到麻木。可期房毕竟已经成为买房者心中割舍不下的痼疾，难道它就是我们唯一的选择吗？好在现房楼盘正越来越多，现房销售终将取代期房预售成为市场的主流。

买现房的10 大理由
    为什么要买现房？因为买现房比买期房更省心、安心和放心；因为买现房比买期房更经济、更实惠。

1. 烂尾楼已经重现上海滩，并有增多的可能，买现房能规避“灭顶之灾的风险。
    不要以为这是危言耸听，连续两年调控，特别是“社保案触到上海房地产金融要害，开发商资金压力陡增，一些“扛不住的开发商已经开始寻找退路，烂尾楼已经重现上海滩。

案例
疑似烂尾的沈默荷兰园
    今年4 月，南汇周浦曾经的“地标性楼盘沈默荷兰园因债务危机，被贷款银行申请“保全，暂停办理交易手续。本应于05年底交房的一期被一拖再拖，导致前期购房的260多名业主无法正常入户，直至今日开发商还未给出一个满意的答复和明确的时间表。购房者不得已四处奔波以求保护自己的合法权益，闹心之极。更为糟糕的是，据一位当初购买该盘的业主介绍说，由于长期欠款停工，目前楼房的地下车库积水已达一米多深，“就是今天马上开工复建，也至少要再等10个月时间，而且就算建好了，这房子也已经是残废！
编辑点评：
    相比买期房的“烂尾风险，买实实在在的现房至少能让购房者免去了“花了钱，房子得不到的担心。

2. 买了期房，改规划、改房型、改配置，看到的是你买到的吗？
    这种情况实在太普遍，普遍到购房者甚至都有些麻木了，不能不说这是期房买卖惹出的祸端。一些开发商随意变更规划，导致房屋纠纷案越来越多。

案例
某楼盘擅改装修配置
    浦东三林板块的某楼盘一期8月交房后，业主发现交付的房屋装修标准有多处未达到样板房提供的标准。空调、消毒柜、脱排油烟机的品牌与样板房品牌不符，没有达到样板房的品牌档次；交付的房屋装修标准未达到开发商承诺的1500 元/ 平方米。只举一个例子：当初材料和设备展示间展示的入户门都选用进口的指纹锁，而交付房屋用的却是国产锁。为此，一期业主已联名将该楼盘开发商告上了法庭。“侬讲烦伐？又不是没事情吃饱饭，谁都不想打什么官司！又费时又费力，可这也太不讲信誉了！某位业主对记者说这话时皱眉摇头的神情，应该可以代表所有业主内心的不平。
编辑点评：
    这官司估计能打赢，打得赢心里也窝火，更何况更多的类似官司购房者还打不赢呢，打不赢岂不更窝火？在一个期房销售占主导地位的市场里，就别再指望所有开发商都是讲诚信的，还是买现房吧，至少省心。

3. 买现房，周边配套看的到摸的着
    看看各大楼盘的楼书，“成熟配套、便捷交通是出现频率极高的词汇。上海城市建设飞快，也是许多开发商拿来做文章的绝好机会。可规划再好毕竟还是规划，还是眼见为实的好。

案例
教训：地铁两条变一条
    浦东三林地区的某楼盘，在销售初期打出“坐拥两条轨道交通的宣传口号，吸引了不少依靠轨道交通出行的购房者。然而当楼盘交房时，业主发现，除了一条只在浦东运行的轨道6号线站点在不紧不慢的建设中外，另外的轨道8号线早已变动了规划而远离了小区，地铁由两条变成了一条。有业主不忿去找开发商理论，未料开发商的表现似乎比购房者还委屈：涉及市政规划变动，我也无能为力，而且购房合同中也没有具体约定。
编辑点评：
    开发商的承诺与事实存在巨大差距的事件，也早已屡见不鲜。要想享受那些本被夸得花好稻好的配套，那就等吧！开发商是不会担一点点责任的，所以还是买现房吧，至少不会受花言巧语的迷惑。

4. 期房销售开发商朝南座你急他不急，现房销售开发商想不急也难
   目前还在售的现房楼盘，相当部分是从期房阶段一路熬到现在的，卖期房时市场火爆，购房者着急排队买房，开发商洋洋得意牛气冲天，等到了现房，市场冷清，着急的变成了开发商。

案例
曹小姐的购房感言
    买现房侃价的余地更大、而且销售员态度更好。以前不懂，去看一些期房楼盘时，价钱都没有商量余地，说急了就来一句“房子慢慢卖，老板不着急，把我气够呛，你不卖还开个售楼处，忽悠谁呢！现在知道了，你们就别着急、慢慢卖去吧，等期房变成现房后，看谁还能牛得过谁！我现在买的房子就是现房，02年就开盘了，卖到现在没卖完。据说当时销售员也很牛，现在呢？价钱从71 万一路侃到65 万，还加全装修配置。销售经理跟我打了多次电话，态度那叫一个好。
编辑点评：
    在期房预售的游戏规则下，开发商都采取“以时间换金钱的资金运作模式，资金压力并不很大，因此不急。一旦到了现房阶段，开发商所需承担的资金压力陡然上升，此时他再说他不急，那多半就是打肿脸充胖子了。


链接：现房销售，你不急开发商急
    长期以来，在房产开发中，开发商只是在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金，其他环节如土建，成本完全转嫁给了建筑承包商带资垫付。“房屋预售制度更让他们的资金压力大大减轻。在房屋预售制下，从预售到正式交房尚有一年左右的时间差，这意味着购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下，反要莫名其妙地为房地产商融资埋单，而开发商却可以不付、少付成本，使用购房人的购房款去完成后续工程。目前银行贷款利率有增无减，一套按揭50 万元的期房，购房人一年就要支付3万多元的利息和保费，在预售制下，这笔钱被开发商合法地“榨取了。
    房屋预售制度不但让房地产开发成为暴利产业，而且使得房地产开发成为低资金门槛产业。过低的资金门槛，又使得开发商回笼资金的压力不够大，倾向于“时间换金钱，将房价越拉越高。这恰恰是这些年来房产价格越来越高的重要原因。一旦改期房销售为现房销售，开发商的资金成本，尤其是自有、自筹资金必然空前提高，这也就意味着开发商的风险大大增加。拿到地就能赚钱的神话将不复存在，开发商赢利模式也将由土地赢利向产品赢利转变，而沉重的资金压力也将逼迫开发商为了尽快回笼资金而降低房价。
    另外，现房销售也避免了诸如房屋质量、延期交房之类的纠纷，购房者将真正成为买房的主角，更具主动权，买与不买完全自己说了算，届时，着急的就是开发商了。