购房心得

5. 保留房中也有宝
    04、05年房产市场火热时，开发商通常会把一些位置佳、房型好的物业留在最后。本想卖个好
价钱，没想到现在想不卖也难。

案例
耀江花园景观房
    位于江边码头的耀江花园，凭借临江和世博两大优势房价曾一度接近并超过30000元/平方米。很多业内人士和购房者认为该盘有此两大优势，房价应该还会上升。开发商也依照市场惯例把位置最好、能观赏“无遮挡江景及世博园区景观的9 号楼安排在最后作为压轴销售。然为到了今年10 月22日该幢楼终于推出时，售价却基本维持在16000－ 36000 元/ 平方米，稍有下降。位置更好了，景观更佳了，而售价却便宜了。
编辑点评：
    很多购房者误认为，楼盘到销售后期剩余的房源都是被别人挑剩下的“鸡头鸡脚，其实不然。特意保留下来的房子都是精品，开发商的本意是要将之作为“压轴戏的。能以较低价格买到这样的现房，岂不就是淘到了宝？

6. 买现房看着更直观
    看图纸买房、看样板房买房，或者是直接去看自己意向中的现房，哪个更有保障？看图纸只
能想象、样板房仅仅是一个参照，看现房，却是实实在在的观察和检验。

案例
“外行买房记
    我和太太之前对买房都是一窍不通，谁知道面宽3.9米和4.2米能有多大区别？对我们这些门外汉来说，光凭数字可是想象不出来的。买现房就可以直观的去比较。比如我们一开始就想买个三室的，咱俩一间、书房一间、再来一间客房。但是到了实地一看，发现两房就完全可以。客房和书房合二为一。要是没有在实地看过很可能买错，还好买的是现房。所以我觉得，大部分购房者应该就是和我们一样的不专业，不专业的购房者，买现房也许更安全。
编辑点评：
    买现房更直观，可以在看房的过程中不断和自己家庭生活的实际情况进行对比验证，可以更加明确自己的需求。

7. 成熟区域有一定稀缺性、区位优势明显
    一些大盘销售中，开发商往往是将地理位置最优越、配套最完善、规划最成熟的房源优先推出以吸引市场的关注，这样的房子当然比后期房子更值得购买，而且还是现房。

案例
宁买一期现房，不买二期期房
    地处东方路、龙阳路的东方城市花园，一期位于南浦大桥北侧，二期位于南侧，去现场看过的人都知道一期的位置远比二期好。社区比邻沃尔玛，小区门口即为轨道交通6号线站点，二期不但远离这些配套，周边环境更不如一期。另外，由于会所位于一期东北角，二期业主要想享受会所服务，就不得不走上近两站路。04 年当一期销售进入尾声时、业主纷纷入住后二期开始销售，当时就在购房者中流传一句话：宁买一期现房，不买二期期房。
编辑点评：
    有些开发商为了打品牌保证后续房子顺利销售，一期在建造之初当然不敢马虎。随后的房子却造得一期不如一期。因此在某些特定情况下，早先开发的现房比当前还在造的期房质量要好。

8. 先付钞票再还按揭，等个一年半载拿到房，光利息花了好几万，合算吗？
    对呀，想想看，合算吗？大家赚钱都不容易。买房是笔大支出，价格虚高的期房不能买，交房时间太晚的更不能买，如果是投资，更是如此。

案例
给你算笔账
    以要到08年6月才能交房的宝山某楼盘为例来算笔账吧。该盘主力2房面积124平方米，均价6800元/ 平方米。假使你现在买套2 房，总价84 万。首付3成25.5万，剩余58.5万30年按揭（商业贷款），则至交房前共有18 个月，支出利息共计30000 多元。注意，这可是在还没入住前的利息支出。如果你是新上海人，等待交房得这段时间还需租房，假设租金1000 元/ 月，18 个月就是18000 元，你算算这总共得多少钱？
编辑点评：
    交了首付，办了按揭，甚至已经开始偿还月供，而能真正入住还要等上一两年甚至更长的时间，这就是目前期房销售导致的一大怪现象。

9. 现房楼盘开发早、成本低，价格有空间
    也来替开发商算笔成本吧：土地成本是整个开发成本中的大头，土地成本高，房价也高。早期拿地开发的楼盘目前大多已造到现房，这类房子的土地成本相对较低。

案例
单价8020 元的宏润花园
    今年10月中旬，位于徐家汇、龙华两大板块交界处的宏润花园三期推出72套现房房源，开盘两天即售磬，销售均价8020元/ 平方米，与该项目的其他新房相比，价格落差近7000 元。针对如此低的价格，开发商给出的解释是“福利分红，以低价作为内部认购分给集团下面的小股东；也有人推测，开发商以团购格整体出售给购房者。然而不管怎样，俗话说“千做万做，蚀本生意不做，8020 元/平方米，足以说明一些早开发的楼盘，在成本上占有很大的优势，对于购房者来说，议价的空间应该也会更大一些。
编辑点评：
    在目前的市场环境下，买现房就更应该理直气壮地去跟开发商讨价还价，谁让他们的开发成本低呢！能不能还下来是一回事，去不去争取则是另一回事。不过话说回来，大多数现房楼盘，多少总能还一点下来的吧。

链接：土地成本 开发商不得不考虑的定价因素
    中国房地产协会一组数据显示：目前我国房价构成比例为，地价占40%、建造成本占30%、建筑材料价格占20%、税费占10%，地价在房价中起主导作用。建设部去年9月份发布的房地产形势报告也把土地价格上涨列为房价上涨的第一位原因，作为开发成本最大的部分，地价大幅上涨必然推动房价大幅上涨。
    当下，土地价格一涨再涨，开发商几年前的拿地价格与目前土地的价格有很大变化，比如十年前的土地成本每亩只有十多万元，当时开发商批地主要是以协议出让、划拨的方式取得，因此土地成本在房价中所占的比例极低。而现在开发商均是通过正规土地市场的招标、挂牌、拍卖三种方式拿地，其成本与过去不可同日而语。
    今年9月份，引起业界人士及购房者关注的浦东新民北路地块招投标，某开发商开出59.89 亿的“天价，引起哗然，好在由于种种原因，最后土地拍卖“搁浅，可以说是让购房者躲过了一劫。因为，如果按照该开发商的最高报价计算，仅楼板价就高达11300元/ 平方米，比目前该板块在售楼盘单价11000 元还高，而开发商要赢利，届时楼盘的开盘价将再次拉高该板块的市场售价，最终的“受害者还是我们购房者。