楼市漫谈

房价越炒越高,眼看着深圳的房价离自己预期的房价越来越远,心里别提多后悔了。 购房者小欧：“我买一个100个平方，当时就是1万2千元每平米，每个月它就涨1千块钱，那我一个月我就10万元，那你想一下，我就五辆汽车了，我现在睡觉睡不着。” 小欧说：每到年末，楼市总是会有人出来说“大跌”、“拐点”、“泡沫”，2008年深圳的房价是“拐点”？还是购房者再次“被拐”呢？ 深圳中海地产副总经理张泽林：“2008年现在我们看就是说，综合需求和供给这样的一个现实状况，包括银行方面，方面，应该是价格平稳，缓慢上升，我认为还是会上升的，只不过速度会比较缓慢。” 深圳房地产研究中心王锋告诉记者：2008年由于国家从紧的货币政策的实施，将有效地遏制房地产市场的投机炒作现象，2007年房地产信贷的单驼峰增长将会有所改变。 深圳市房地产研究中心副主任王锋：“2008年应该我们货币政策是从紧的，而不是以前说的是稳健的货币政策，应该说是从紧的一个货币政策，那么在这个目标下，对于房地产市场这是比较容易导致经济过热，比较容易出现投机炒作的领域，那么在这样一个政策环境下，应该说宏观调控会继续的深化，会不断的改善。特别是这个货币政策对房地产市场在2008年进一步的趋热，我想会起到很关键的一个控制作用和调控作用。” 北京方恒置业股份有限公司常务副总刘明杰：“明年的GDP仍然是10左右的一个预测增长速度，所以就是在大的宏观经济背景之下，加上北京的这个奥运会明年要举行，在这么一个概念下，所以，应该2008年北京的房价是一个理性的、小幅的上涨的一个态势。” 北京科技大学经济管理学院教授赵晓：“2008年完全重蹈2007年，涨得那么快的一个情景，可能性比较小。但是这绝不意味着说，2008会进入到拐点。因为基本的供不应求的格局不变，流动性过剩影响下的需求过旺的这样一个背景也没有变。” 中国房地产指数研究院副院长黄瑜：“需求仍然是一个有很大一部分是刚性需求。那么这样的话就说我们预测的就是在2008年价格走向的话仍然会有所上升，但是上升的幅度不会像2007年那么大了。” 全国工商联房地产商会会长聂梅生：“这是一种理性的回归，在部分城市这种理性的回归我认为是健康的，这也谈不上什么拐点，更谈不上什么三、四年以后，三四年以后的房价和现在相比，大跌的可能性我认为是不存在的。那还是稳步的、健康的在上升的。” 　四、楼市迎来“双核时代” 历经10年，我国住房体制改革迎来了一种螺旋式上升的回归，构建起市场化与非市场的保障性住房的互补格局。由此，有人把2008年的中国楼市称做进入了“双核时代”。经济适用房、廉租房、两限房的建设成为2008年中国楼市的主旋律。许多渴望能够圆了自己住房梦者或许可以期望，房子离自己是不是越来越近了呢？ 记者来到重庆市大渡口区惠丰居廉租房小区。住房保障办的小汪告诉记者：惠丰居廉租房小区总建筑面积三万多平方米，区共投资近6000万元的建设资金，解决了600多户低收入居民的住房问题。但采取怎样的方式建房，成为摆在他们面前的一道难题。 重庆市大渡口区房屋管理局住房保障办公室汪胜航：“为了缓解财政的压力，采取的是“BT”的方式，来实施这个项目，来参加投标的承建商，他主要是出于对资金，支付能力信用的保证，这个角度来的，利润在他们来说相对是要看的少一点。” 小汪解释说：“BT”方式就是由通过招标确定投资方直接投资建设，廉租房建成后由回购，房屋的产权归所有。现在最棘手的就是廉租房的建设资金。 重庆市大渡口区房屋管理局住房保障办公室汪胜航：“资金现在目前来说是最大的缺口，因为这个廉租房，现在完全是依靠财政的投入，要想满足辖区大部分群众的住房需要的话，财政投入非常大，而且一次投入之后，你这个资源，短时间内你是没有办法回收的。” 2007年底国家出台《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》两项办法，让近几年罩在低收入家庭头顶上的“难得安居”的阴云随之飘散。 重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇：“我们第一阶段目标就是解决低保家庭住房，居住面积不到六平米的这个群体，我们到2007年六月份以前，已经全部解决这部分的住房问题，他们的住房面积由六平方米，基础面积由六平方米提高到了十平方米，在“十一五”期间，决定加大投入，我们解决低保家庭里面住房面积，居住面积不到十平方米。” 张定宇表示：2008年将优先提供廉租房、经济适用房的土地供给，土地供应量将达到全年住宅供应用地的70%，未来三年新建25000套，近120万平方米的廉租房小区。 重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇：“我们财政资金里边，考虑了一部分，我们在土地主要收益，净收益里边拿出10%，还有我们公积金的增值收益里边，按照国家的规定扣除管理费等以外，都用于了廉租住房建设。” 2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 10月中共十七大报告提出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”； 10月14日，财政部印发《廉租住房保障资金管理办法》； 10月26日，由建设部、财政部、国家发改委、国土资源部等九部委联合发布《廉租住房保障办法》。 重庆市建委副主任但小龙：“重庆在经济适用房和廉租房的投放上，始终注意保持一定的比例，基本上都在10%左右，这个肯定在一定角度和一定程度上对房价的上涨有一定的平衡作用。” 北京科技大学经济管理学院教授赵晓：“我支持有住房保障体系，这第一个观点很重要。我们更主张什么呢？补人头而不是补砖头。经济适用房就是给你一块便宜的地，补砖头，然后你再卖得便宜一点。我们主张补人头。” 北京思源房地产经纪公司董事长陶红兵：“经济适用房和廉租房总共的合计大概占到了50%，那么这个是一个质的变化，所以它对房价，我想起到一个稳定的作用，会稳定房价，所以如果说07年市场是一个狂热的市场，那么是在一个台风漩涡中的市场，今后不会有这样的台风了，今后可能是微风，或者也可能有些寒风。” 2007年国家用于廉租房住房建设资金达77亿元，超过了2006年之前廉租住房建设资金投入的总和。要解决低收入家庭的住房问题，就必须建立有效住房保障机制。在保障性住房上市的同时，也遏制了由于房地产市场化在单行道上的一路狂飚，所带来的房价快速上涨的势头。 　五、地产商演绎“展转腾挪” “双核时代”需要水火相融的共生理念。保障住房就像安身之水，市场化则是发展土壤。2008年的房地产调控由“主调市场”转向“主调保障”。廉租房、经济适用房大量上市，迫使地产商们开始迈出区域房地产开发的转移步伐，二、三线城市的地产开发已经悄然开始。这也成为2008年房地产开发的新趋势，地产商为什么要离大城市呢？ 祝兴亮，2004年干起房地产开发，在重庆已经建成三个商品房小区，面对2008年重庆房地产市场日趋严峻的调控形势，他决定放弃重庆地产市场，转移到周边二线城市进行房地产开发。 重庆慧泉房地产开发有限公司董事长祝兴亮：“我们现在开始往重庆的周边地区二线城市发展，你比如像重庆万州、贵州的遵义、湖南的怀化、这些地方去发展，那些地方它的土地价格相对比较低，商品房供应需求量也比较大，房价也可以。” 祝兴亮说：二线城市地产开发利润空间相对较高。购房者大多都自住购房，资金回笼比较快，投资风险小。而重庆这几年廉租房、经济适用房的竣工量不断增加，商品房销售压力越来越大。 重庆慧泉房地产开发有限公司董事长祝兴亮：“经济适用房它的价格优势，有相当大的优势。所以说一般像经济适用房和商品房相差两公里多，它价格相差五六百块钱，所以说经济适用房对那个房价的那个冲击力还是比较大。所以重庆的房价竞争还是比较激烈，所以说我们开发商的压力还是比较大。” 祝兴亮告诉记者：现在许多地产企业，已经将他们目光瞄向了利润空间较高的二、三线城市，如今本地的开发商在拿地上很难抵挡住那些地产航母。 重庆慧泉房地产开发有限公司董事长祝兴亮：“在招、拍、挂过程当中，我们这些小公司都失去了优势。尤其像那些大公司一来都是几十亿，上百亿来，像我们小公司也没有实力去那里拿地，所以说那一块我们本地开发商跟那些大的上市公司比起来，都失去了优势。” 2007年重庆房地产企业由2303家增加到2600家，房地产投资由630亿元增加到750亿元，增长120亿元。那么，2008年重庆房地产市场将会有怎样变数呢？