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楼市漫谈

 

标题: 怎么看待现阶段房地产成交量下降和一些个人的看法

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  本主题由 anjuke_xian 于 2008-6-24 09:59 置顶 

jiang_0132 离线
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1楼 jiang_0132   发表于 2008-6-21 15:39
标题: 怎么看待现阶段房地产成交量下降和一些个人的看法
　　其实今年感觉客户对与市场前景预期已经较前几年比较理性了．
　　０８年房地产市场成交逐渐放缓是有其必然的．但房价不大跌或者说某些区域没有明显降幅的原因个人分析其原因有以下几点．（只限上海地区）
　　一．因为０７年刚性需求的恐慌性爆发导致大多数刚性需求已在０７年底之前都已释放了．其余部分在０８年初阶段也大　　多已购入．
　　二．０８年ＣＰＩ（通货膨胀）持续快速增长．导致国家几次提高准备金率引起股市持续下滑．大量流动资金被套牢．小型房地产开发商资金链出现问题（导致出现工程停顿甚至烂尾）．经６月初一次１％的准备金率上调导致股市大跌．很多小型开发商还是将手中在建楼盘打包卖给大的开发商．因为这种方式对与小型开发商而言要比低价甩卖给散户比起来更方便更省事．（所以很多买方希望看到开发商因银根紧缩引起的开发商资金链出现问题而降低房价甩卖的情况是几乎不大可能出现的现象）所以要理性，不要盲目的听从某些不负责任的所谓的专家对现在的楼市做出的偏激推测．
　　三．民意愿望，可以分四类人。一类是投资者，手头有几套或更多的人。不用说都知道肯定不希望房价跌。二类是有两套以上的自住的不需要再换房的人也不希望房价跌。因为谁都不希望自己的固定资产贬值。三类是手头有房子住的但过段时间要换房改善的，这类人也可以分细点说有两类一种是现有高品质小区的两房以后会换三房或大房型的人。这种人不希望房价跌。因为高品质地段好的房子张价的话增长速度和幅度都会比较大，以后换大房型可以选相对品质和地段稍差点的可以少补或不补差价。另一种是现有一套老小区的小户型，这类人只能说一半一半。有希望跌的也有希望涨的。第四类人就是现在没房子住的或租房子住的，不用说这类人是肯定希望房子跌的。但是对于这类人国家也做出了相应的做法和说法。国家有廉租房和经济适用房供个人收入或家庭单位收入低于某标准的可以享受此优惠政策。**相关部门和高层也表过态，国家不可能让所有人都拥有自己的私有住宅这是不可能的也是不切实际的。因为房产业是一个庞大的产业是国家的一个支柱产业，这个产业还带动着很多相关产业。如果房地产业持续低糜的话会给社会造成很大的就业压力更会给国家带来比以往少很多的财政收入这个数字是个天文数字哦。所以国家个民意从本质上来讲是不希望房价爆跌经济萧条的。
　　四．先前讲过现在很多的买方都要比前些年在房价涨跌问题上理性很多，即使有些客户持币待购但往往这些人心目中有个明确的预期目标和时间段。如果市场价格走势在他们的预计时间段内降到一个他们能接受的价格段时这些人就会出手购入，而这些人往往就是在房产成交量低糜。价格走初期下坡的时候给市场一剂成交量复苏剂的人。
　　五．上海两万多二手房经纪从业人员在房产成交量走下坡是起到的积极和正面的影响。这两万多从业人员里可能不是个个都是精英但决大多数都销售专业人员，换句话说这些人会在市场和政策，经济多方面打击成交量和价格的时候不段的正确引导买方，打击房东心理不断超越房东最低价格底线来触成成交。
其实现阶段上海某些版块已经出现价格下滑现象。但请注意这些版块价格下滑的原因有几个必然因素存在。第一该版块有在售一手楼盘。第二该版块价格与其配套不成正比（有泡漠存在）。第三该版块特性有被复制和被取代的相邻版块存在或新起。
　　另外一些版块的规划明确和公布也会带动该版块甚至临近版块的价格上行或下滑．拿浦东陆家嘴金融贸易区东扩的规划来说，带动了临近源深，金桥，联洋，碧云及塘桥的刚性需求在一个长期的线上走持续增强的趋势．不管是商业用房和民用住宅的需求量和价格在金融区域扩大的同时引入大量人才进入浦东给各版块带来新的刚性需求市场．上海此类例子数不胜数．房地产是有其个性的，不可复制的，区域性极强一个商品．所以南方城市房价大跌是有其特定原因的也是必然的．但上海北京等城市是跟其有所不同的．所以不能一概而论的．
　　以上是偶个人的一些观点。可能有不正确的地方望各位前辈大虾们指点指点。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　汉宇地产：姜海豪

[ 本帖最后由 jiang_0132 于 2008-6-21 21:31 编辑 ]





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2楼 jiang_0132   发表于 2008-6-21 15:41
标题: 希望斑竹置顶加精
自己沙发．
写的好累．





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3楼 吕飞   发表于 2008-6-21 15:47
标题: ＬＺ加油！等待下一贴跟进分析．
这帖子基本可以拿来跟客户谈判了．ＨＯＨＯ！～不错！





       人的一生，就象从山顶涌下来的水，不撞上礁石就难以激起美的浪花。
jiang_0132 离线
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4楼 jiang_0132   发表于 2008-6-21 15:51
标题: 过奖了.你也发表发表不同的看法嘛!
请大家踊跃发贴讲一下自己的看法和对现阶段和后一阶段市场的看法





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5楼 吴玉凤   发表于 2008-6-21 17:17
标题: 海豪写的很好哦！
　　目前的市场这样,但我们可以利用"现事造事"和房东谈价!我们可以从宏观上来说
(国内1):０８年ＣＰＩ（通货膨胀）持续快速增长,但本月CPI已经下调到7.7%,现国家已经在控制CPI增长,特制定了PPI来调控物价的生产成本;
(国内2)经６月初一次１％的储备金上调导致股市大跌(本周多方在2700点一线开始展开抵抗);
(国内3)年前雪灾,年后藏独,5月地震,6月洪灾;
(国际上).美国的次贷风波,越南股市崩盘，印度是股市暴跌!“亚洲金融危机”
　　　总结一句就是“内优外患”“快点卖房”“现金为王”

[ 本帖最后由 Annie 于 2008-6-21 17:46 编辑 ]
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6楼 张广洲   发表于 2008-6-21 17:34
顶　　　　　


jiang_0132 离线
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7楼 jiang_0132   发表于 2008-6-21 17:50


QUOTE:
原帖由 Annie 于 2008-6-21 17:17 发表
　　目前的市场这样,但我们可以利用"现事造事"和房东谈价!我们可以从宏观上来说
(国内1):０８年ＣＰＩ（通货膨胀）持续快速增长,但本月CPI已经下调到7.7%,现国家已经在控制CPI增长,特制定了PPI来调控物价的生产成本;
(国内2)经６月初 ...

谢谢阿凤来顶贴，真赏脸。
恩恩！不错。吓吓房东是不错。但别吓到了自己再进而影响了客户就完了。把握分寸哦！！





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8楼 巫波   发表于 2008-6-21 18:26
看不太懂哦!!!





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9楼 jiang_0132   发表于 2008-6-21 19:07
楼上又装。。装X吧！改天收拾你。





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10楼 王波   发表于 2008-6-21 21:28
标题: 怎么都看贴不回啊！～
ＲＴ！～看贴不回者，，，杀杀杀！～
jiang_0132 离线
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11楼 jiang_0132   发表于 2008-6-21 21:37
顶楼上！～谢谢支持．





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zhangyushi 离线
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12楼 zhangyushi   发表于 2008-6-22 14:06
呵呵,不知道有没有人想过我们一般人的工资只有几千块,一家人就算三个人每人5千元一个月(5千的有4成以上的吧,这个我也不知道,大部分的人还是没有这么多的工资呢),一共1.5W每月,除掉一些生活费5千,那一个月就1W块,现在上海一般的房子也是250W以上的,想想看要多少年才能买到一套房子我们能活250年吗?中国的房价还不离谱吗?就算是经济试用房的价格大家也看得到便宜吗?

这个是个人观点啦!
jiang_0132 离线
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13楼 jiang_0132   发表于 2008-6-22 14:47
经济适用房这方面国家却是下了很大的功夫，但是因为我国长期以来存在的社会问题和素质问题导致即使有经济适用房上市但真正能买到的人未必是符合条件的人。而符合条件的人未必买的到。





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phm520 离线
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14楼 phm520   发表于 2008-6-23 09:27
顶，说的 可以


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15楼 tfhmily   发表于 2008-6-24 11:10
小豪还是一如既往的有才~PFPF~
指教你是谈不上了，不过帖子里有错别字~

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