楼市漫谈

　　没有还清银行贷款、还处于抵押状态的房子在上海也能买卖过户了。日前，上海市推出一种全新的“二手房交易资金监管”系统，对二手房交易资金实施全程监管。令人关注的是，它颠覆了以往的交易模式，卖家不再需要先筹措资金还清贷款，可以将有贷款的房子直接交易。

　　分析人士认为，新交易方式在防止中介吃差价、携款潜逃，提高交易安全的同时，也使得楼市过热时打击投机炒房的一味“猛药”——叫停“转按揭”，瞬间失效了。在目前房地产市场交易较为冷淡的情况下，这一举措将起到活跃交易的“救市”作用。

　　改变：二手房“带抵押交易”浮出水面

　　25日，建设银行上海分行各支行信贷部门在寄给客户的对账单中加塞了全新内容：“无需结清贷款，即可轻松卖房，现本行与二手房专业交易服务机构共同推出‘带抵押买卖’服务。”

　　所谓二手房“带抵押买卖”服务，缘起于上海新推出的一套全资金监管交易系统。由上海市房地产交易中心牵头，联合上海市住房置业担保公司、建设银行、工商银行、中国银行、农业银行这四家银行，以及上海市房地产交易资金管理有限公司和衡联投资、凯弈投资和信义房产三家房产中介，对二手房交易实行全过程监管和服务。这套系统的最大特点是引发了二手房交易模式的巨变：由原来上家必须付清银行贷款才能卖房，变为二手房卖方不再需要还清贷款就可过户。

　　“这是一种‘带抵押交易’，在房地产交易中是史无前例的。” 建设银行的一位信贷人士说。原先，只要一套住房有银行贷款尚未还清，这套房屋就必然设定了抵押，且抵押权归贷款银行。房屋所有权人要卖这套房屋，必须先行筹集资金还清银行贷款，待注销抵押后，才能进行交易、过户。而现在，在上海市“二手房交易资金监管”系统内，尚未还清贷款、抵押尚未注销的房屋居然也可以直接交易了。这是对传统交易模式的颠覆。

　　据悉，6月23日上海市房地产交易中心已经召集银行等交易相关方进行了试点培训，新的交易方式将于本月29日正式上线。

　　动因：“全资金监管”保交易安全

　　记者了解到，上海市推出这套全新的二手房交易系统，缘起于整顿二手房交易秩序。今年二三月份，由于楼市成交持续萎缩，创辉、中天置业等二手房中介在上海的门店大批关门，有些客户的买房款被卷携而去。

　　一开始，上海市房地产交易管理部门考虑的是如何通过对交易流程的监管，来保证二手房交易中的资金安全。“后来，在系统开发过程中，他们发现可以更进一步，探索‘有抵押’的交易。”一家参与交易系统试点的银行信贷主管告诉记者。

　　房产中介21世纪不动产的一家门店负责人说，客观评价，这个新交易系统实现了将二手房交易中的资金监管从“贷款环节的监管”扩展到“全资金的监管”。在资金监管系统中，各参与方各司其职：房地产交易中心负责二手房过户，上海市房地产交易资金管理有限公司负责协调银行、中介与二手房买卖双方间的关系，银行负责资金安全、款项划拨，中介负责撮合成交、办理手续等业务。这就彻底改变了原来由房产中介一家既管协调业务、撮合成交，又管资金进出的局面。“将一家独揽的活分散到房地产交易资金管理有限公司、银行、中介三家去分段完成，有利于提高二手房交易资金的安全性。” 这位人士说。

　　影响：打击炒房的“猛药”失效了？

　　上海“二手房交易资金监管”系统导致的二手房交易模式巨变将给当前的房地产市场带来怎样的影响？

　　其一，二手房交易的安全性会大大提高。二手房中介别想再吃差价了，只能获得其应得的佣金；担保机构只能赚取服务费；银行负责资金进出，最大的好处是可以留住按揭客户；房地产交易中心则负责交易安全。

　　其二，3年前为打击投机炒卖而被叫停的“转按揭”又“复活”了。2005年4月，上海市为打击投机炒房，下了一味“猛药”：有贷款的房屋，上家必须还清贷款后，才能办理产权转移，上下家不得同时办理“转按揭”手续。当时，楼市火热，短线投机客异常活跃，他们往往投入较少的房屋首付款，利用银行贷款购房，然后通过“转按揭”将贷款转给下家，抛出房屋赚取差价。叫停“转按揭”，对于炒房资金流提出了非常高的要求，炒房成本大大增加，有力地打击了利用银行资金炒房的短期行为。而现在，“带抵押交易”使得叫停“转按揭”给炒房者带来的约束不复存在，卖家随时可以出货，便捷异常。

　　业内人士提醒，联系到当前交易持续萎缩的楼市现实，此举客观上带有活跃交易的“救市”色彩。现在，开发商的策略已出现重大调整，由原来的观望、捂盘、坚守变为抛售清盘。“原来有3万平方米的销售面积，开发商至少要分3次申请预售许可证，下一批比前一批总是卖得贵；而现在，由于对后市预期不好，变成一次性申请许可证，赶紧上市。”一位银行信贷人士说，在这样的境况之下，放松二手房交易约束，对于弱市行情是有正面影响的。

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路过

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最新消息，带抵押过户全面叫停。

送孩子去海外留学，是租房还是买房？

　　送孩子去海外留学，是租房还是买房？对家长来说，动辄一年数万元甚至十多万元人民币的租金，真是一笔不小的开支。而近期流行的“以房养学”理念，对于留学生而言，有了海外的房子既不用担心没有栖身之所，还可以把多余的房间转租出去以补贴生活费。国外的一些楼盘及其国内代理商也看中了这一商机，纷纷来沪揽客。

　　留学生“生意经”：自己住一间，出租三间

　　在本市某金融机构工作的郭先生，曾在澳大利亚留学3年。他告诉记者，“以房养学”已经逐渐在海外华人圈中流行，尤其是一些华人聚居的大城市。他有个朋友，其父母帮他在布里斯班花大约400万元人民币买了幢小别墅，他自己只住一间房，其他三间卧室全部都租给了留学生。郭先生说，在布里斯班，如果房子离学校近，交通方便的话，一间房的周租金可以达到200澳元（约1300元人民币），应付一般的生活开销应该不成问题了。曾到英国留学的张小姐告诉记者，将房子借出的话，通常“付2押4”，即先支付2周的租金，再交4周的押金。也有去当地中介公司挂牌出租的，但是要收取一定的中介费用。

　　“尝试‘以房养学’的家长，很多都考虑将来让孩子移民。”郭先生告诉记者。

　　据专门从事海外房产代理的美亚置业有关人士介绍，“以房养学”这种在当地买房的方式，省去了孩子留学期间的租金支出；同时将多余的房间出租，可获一定租金回报以支持平时的生活开支；另外，可以从长期的房屋增值中获得较好的回报，赚回孩子留学几年的学费。

　　各国楼盘争夺客源

　　200万元可在日、澳置业目前，在国内推销最多的是来自澳大利亚的楼盘。业内人士称，这可能与该国地产市场处于上升期有关。

　　汉宇地产代理销售的澳大利亚地铁沿线公寓———Highview，距墨尔本中心8公里，据称可乘车直达多所大学，售价从33万澳元（约214万元人民币）起。

　　美亚置业集团北京办事处有关人士告诉记者，他们代理的一个澳大利亚墨尔本楼盘，七八十平方米大小的公寓总价在30多万澳元（约合200万元人民币），现在该楼盘50%的居民都是海外人士，其中十多套公寓的买家是中国留学生。该人士介绍说，如果要出租的话，可以委托当地的公司代办，大约要收取约合房价7%左右的手续费。

　　不仅是澳大利亚，日本的一些楼盘也看中了这一机会：日本东京、千叶等5个城市的楼盘公寓前不久就来上海推介过。据代理商日中世纪（北京）国际不动产咨询有限公司市场调研总部总经理辰美红玉介绍，这5个楼盘的价格差距很大，最便宜的成田新区公寓85平方米售价在170万元人民币左右，而最贵的小石川东京市中心豪宅———100平方米的售价达到620万元人民币。据称，该楼盘离著名的“银座”仅10分钟车程。辰美红玉说，根据日本的政策，在日本有房产的申请者，获得日本国籍的可能性相对较大。