楼市漫谈

新闻标题：中国房市从"港式"转"美式"

遭遇银根、地根双重紧缩政策打压的中国房市，可能要改变其一贯的运作模式，以求得长远发展。在日前闭幕的“中国房地产金融服务创新大型专题论坛”上，数位国内房地产研究领域的专家建言，当前宏观调控给房地产企业带来了很大压力，原来以房地产开发商为核心的房市开发运作模式正面临挑战，房地产金融服务机构或将发挥更大作用。
上海财经大学财华金融地产研究院院长、教授丁健在论坛发言时指出，国内房市正面临从“香港模式”转向“美国模式”，房地产金融中介机构将迎来大发展。
所谓“香港模式”是指以开发商为中心的一条纵向价值链，从买地、建设、售房到后期物业服务，主要融资渠道是开发商向银行贷款和通过预售收取客户定金的方式获得。一直以来，内地房市的开发均参照“香港模式”。
而“美国模式”专业分工细致，每一个环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的运作核心是资本和资本形式的各种基金，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。
丁健指出，当前由于宏观调控，地根紧缩与银根紧缩给房地产企业带来了很大的压力，沿用“香港模式”困难重重。因此已经到了模式转换的时候，即应从纵向价值链发展转向横向价值链发展。尽管沿横向价值链发展的资本市场条件还不够充分，但随着金融体制改革的深化，空间会越来越大。在这个过程中会产生对房地产金融服务的诸多需求，从而给国内房地产金融中介服务业的发展带来巨大的生机和广阔的市场前景。

新闻标题：“成交低迷 短期回暖无望” 买方市场已成定局

在一系列的内外因素的综合影响下，在日益加大的不确定性风险的作用下，中国楼市一个重要特征已然确定，即卖方市场终结，买方市场呈现。（资料图片）
国内知名地产机构中原地产研究中心公布的最新研究表明,尽管中国房地产未来的长期景气依然被看好，但纵观今年上半年的房地产市场的成交情况,不得不承认近期中国楼市的低迷格局几成定局。在一系列的内外因素的综合影响下，在日益加大的不确定性风险的作用下，中国楼市一个重要特征已然确定，即卖方市场终结，买方市场呈现。
买卖胶着
2008年以来，房地产市场一直笼罩于浓厚的观望氛围中，全国范围内房地产销售量持续低迷。2008年上半年各大主要城市住宅销售面积以及销售金额更是大幅下降，市场萎靡不振无疑使得开发商本已捉襟见肘的资金链雪上加霜。
中原地产研究中心分析认为，短期看来，一些城市的降价促销措施是较快地回笼资金的方式。但是由于信贷紧缩政策依然严厉执行，市场观望氛围更加浓郁，买卖双方胶着的状态短期难以改变，2008年中国楼市的调整已全面呈现，短期回暖无望。
根据今年上半年的统计，珠三角地区是率先调整的，价格也迅速回落。最低迷时期一手住宅成交面积相当于高峰时期的20%。开发商的降价从去年12月开始，深圳、广州、东莞等城市各大楼盘纷纷降价销售，不少新开盘房源均以低于周边房价15%到30%的低价发售，加速资金回笼，房地产价格迅速回落。长三角地区的楼市再次陷入滞账的僵局，住宅销售面积迅速回落，上半年各大主要城市一手住宅销售面积仅相当于去年同期5成左右。环渤海地区也进入观望和调整期，2008年上半年一手住宅成交面积仅相当于去年同期的5-6成。中西部地区成交量也在萎缩，价格艰难维持上升。
开发商陷入困境
中原地产研究中心分析认为，降价销售将会成为近期开发企业的首选，也是必选之路。卖方市场时代终结。目前，一些负债较高、现金较少的开发商，在2008年初已选择暂时退出土地市场。根据中原地产监测数据显示，2008年上半年各大开发商的土地储备已明显减少。
据不完全统计，由于土地大量囤积恰逢资金面紧缩，今年房地产行业总资金缺口高达1万亿元以上。根据中原地产监测数据，大部分开发商在售以及在建项目的数量在逐步增加，这表明各大开发商纷纷加快开发速度，以期迅速进入销售期，尽快实现其销售目标。
如6月万科在建和在售项目数量分别环比上升26.32%和17.39%，碧桂园和华润的在建和在售项目数量也比上月有较大的增加。
而众多手中握有土地而没钱开发的中小开发商，纷纷通过卖地、卖股权等方式转让项目或寻求开发项目的合作。一些优质开发商则顺势通过股权收购进行扩张，填补自己在战略上的不足。
买方市场成定局
中原地产还预计2008年下半年全国楼市回暖无望，并将进入新一轮的深度调整。且该轮调整将至少持续到2009年第一季度。
2008年上半年各大主要城市住宅交易面积回落，交易价格滞胀甚至部分城市开始下跌，预示着全国范围的楼市观望情绪已非常浓厚，消费者对后市预期普遍看淡。未来这种观望和调整仍会在珠三角和长三角持续，并逐步向环渤海和中西部地区蔓延，形成全国范围的调整。
在市场萎靡的情况下，一线城市对二三线城市的影响也会很明显。下半年一线城市的楼市调整将加剧，其中深圳虽然已出现负资产家庭，但楼市仍有下调空间，广州房价受双限房的大量上市影响又有下调压力，上海、北京房价的上涨动力缺乏，市场也将进一步调整。市场调整也将快速向成都、重庆、天津、武汉和杭州等二三线城市蔓延。