楼市漫谈

“明修栈道 暗渡陈仓”上海楼市欲政策托市？

上半年成交量持续低迷的上海楼市近期受到了一项新政策的影响。记者获悉，上海多个区的房地产交易中心近期要求，所有二手房需要在过户前须经过房价评估师估价，如果评估师认为成交价格低于市场价格，则认为该项交易有逃税嫌疑，不予过户。分析师指出，房地产交易中心的做法是“明修栈道，暗渡陈仓”，在维护国家税收的名义下，用“市场价”的名义来限制二手房降价销售，实为政策托市之举。

政策托市

记者日前获悉，在上海杨浦、黄埔等多个区的房地产交易中心里，二手房买卖双方的交易有了“新规”：许多前来过户的卖房者发现，如果想要成功过户，不仅要走常规流程，还要过房价评估师这一关。在这些交易中心里进驻了房地产估价公司，过户前买卖双方需要先到估价公司里评估价格，如果评估师认为交易价格低于他们认可的市场价格，则不允许过户，理由是存在做低价格，有逃税的嫌疑。

这个规定给很多二手房交易带来了困扰，也引发了众多质疑。一位因被认定价格过低而被要求重新估价的卖房者对此很不理解：“这种规定摆明了是只准房价涨，不准房价跌么。成交价格低于他们认定的市场价格就不予过户，那高于市场价格就可以过户了？这不是给房地产交易设定了一个最低价？这不是用行政手段强制性变相托市么？”他认为，作为卖房者，当然希望价格能高些，但在目前的市场形势下，为了尽快回笼资金自己才降价出售，而**如此设置门槛实在匪夷所思。

一位分析人士指出，以逃税的名义来限制低价交易其实并不合理。一方面，所谓的市场价格是一个难以确认的数字，并且是一个变量，据此来限制交易除了用托市来解释外，很难找到其他理由；另一方面，房地产评估机构只不过是一个市场化的公司，现在却被赋予了行政色彩的权力，这会导致变相寻租行为；最后，二手房交易即便是低价交易导致即期的税收减少，但这不过是税收在时间上的递延，也就是说购房者如果愿意用较低价格登记自己的买入价，那未来其在出售房屋时的差价也将包括当前的低价与所谓市场价之间的差价，最终税收并不会减少。

量能危机

事实上，在政策托市的背后，隐含的是对上海楼市持续缩量的担忧。

佑威房地产研究中心发布的最新数据显示，2008年1-6月上海共成交一手商品住宅4.5257万套，共525.9万平方米，只相当于去年同期1043.63万平方米的一半，总成交金额高达739.61亿元。但由于去年房价的上涨，今年新上市楼盘的价格较去年高出近一倍，使得上半年新房的平均成交价格大幅攀升至14026元/平方米，比去年同期的9940元/平方米上涨了41%，而2007年与2006年上半年的同比涨幅只有4.4%。而在供求方面，数据显示，上半年全市共推出一手商品房源618.04万平方米，比去年同期减少11.7%，但与成交量525.9万平方米相比，使得上半年楼市重现供过于求。

佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，量低价高的局面还将持续，预计今年夏季楼市将会进一步低迷，三季度的成交量会比二季度下降三成以上，也就是说商品住宅的月成交量预计将只有60-80万平方米左右，楼盘滞销的现象将更为严重。但到今年四季度，新房市场供过于求的市场状况也许会有所改观。