楼市漫谈

近期沪上二手房市场成交量处于低位徘徊，个别房源成交价出现小幅下跌，但市场总体成交价格比较平稳，并未出现价格普降现象。

    笔者从中原、信义等沪上品牌房产中介公司获悉，6月以来，二手房需求量环比减少25%左右，自住型购房者成为支撑市场成交的主力。原本一些很少在市场上露面的市中心优质房源，陆续有业主主动放盘，二手房市场房源供应比较充足。


    少数房源价格有所松动。据上海中原有关人士介绍，近期，静安、黄浦和徐汇等  
中心区域一些挂牌房源业主开始接受下家议价，但幅度并不大。如总价300万元左右的房子，一般能还价5至10万元。个别业主因手头资金紧张急于套现等原因，愿意让一点价，成交价低于市场价10%左右。但这仍属个案，并不代表市场整体走势。


    同一小区单价有高有低。信义房产市场分析人士表示，二手房市场上，同一小区房价落差大实属正常现象，中高档楼盘受景观、楼层、朝向等因素影响，房价自然有高有低。如没有电梯的多层房，顶楼和底楼单价最低；高层往往是楼层越高单价越贵。因此，买房时不能只看价格不看楼层。中远两湾城沿苏州河的景观房，目前二手房市场价在每平方米2.4万元左右；靠近轨道交通的房源，最低单价仅1.5万元左右。这一现象不是现在才发生，而是以前就一直存在的。


    回搬房和商品房价格不同。信义房产市场分析人士表示，以中凯城市之光为例，一种房源是贴近成都路和延安路高架的动迁回搬房，两梯八户，目前市场成交价在每平方米2.8至3万元；另一种房源是商品房，目前市场成交价在每平方米5至5.8万元左右。如果拿商品房和动迁回搬房价格相减，用所得的“差”来说明房价跌了，这是很荒唐的；即便把商品房中最好的景观房与普通房相比，“降幅”也接近10%。其实，近期该公司跟踪数据显示，该楼盘同类房源成交价并未降价。


    业内人士分析指出，楼层高低、建筑形态以及景观好坏是影响二手房价格高低的三大主要因素。本来就是低价的非景观房、低层房，不能视作“降价”。二手房不像一手房，后者迫于资金压力和房源集中滞销等原因，可能会考虑降价来吸引购房者；前者则完全取决于小业主本身，如果没有资金压力，大多会选择转售为租，待市场回暖时再出售。目前二手房市场成交量萎缩、成交价平稳就是最好的市场写照。